Denkmalgeschützte Immobilien als Steuersparmodell - aber nicht ohne Tücken

Der Gesetzgeber hat in den letzten Jahren fast alle Steuersparmodelle abgeschafft. Wie zum Beispiel Ostimmobilien, Medienfonds und dergleichen. Ein Modell gibt es noch: Das sind denkmalgeschützte Immobilien.


Bis zu 100 Prozent der Sanierungsaufwendungen kann man absetzen: Wenn Sie solch eine Wohnung kaufen, können Sie in den ersten acht Jahren 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren 7 Prozent (macht zusammen 100 %) der Sanierungskosten als Sonderabschreibung geltend machen. (§7h EStG)


Notwendig für den Steuerabzug: Hierfür ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde notwendig. Diese legt der Bauträger in der Regel vor dem Notarvertrag vor. Wenn Sie Zweifel haben, können Sie natürlich diese Behörde noch einmal kontaktieren. Das Finanzamt ist übrigens an das gebunden, was die Behörde bescheinigt.


Was genau wird gefördert? Entweder müssen Sie selber die Sanierung durchführen oder Sie kaufen eine alte Wohnung, die nach dem Kauf durch Sie vom Bauträger renoviert wird. Was nicht gefördert wird: Wenn Sie eine bereits fertig renovierte Wohnung kaufen, gibt es keine Förderung. Genauso wenig können Sie nicht genutzte Abschreibungen von jemand anders nutzen, der seinerseits eine denkmalgeschützte Wohnung gekauft oder saniert hat.


Beachten Sie: Nicht den gesamten Kaufpreis kann man so schnell abschreiben - nur die Sanierungskosten. Denn ein Teil des Kaufpreises entfällt auf den Grund und Boden (überhaupt nicht abschreibungsfähig) und ein Teil auf die Altbausubstanz (nur normal abschreibungsfähig mit 2 %) und oftmals auch auf Kosten, die die Denkmalbehörde nicht als denkmalschutz-notwendig einstuft. (z.B. Lift, Garage)


Wenn Sie selbst nutzen: Dann entfällt die Abschreibung auf die Altbausubstanz, aber Sie können immerhin in den ersten zehn Jahren jedes Jahr 9 Prozent der Sanierungskosten (=90%) als Sonderausgaben absetzen. (§ 7i/10 f. Einkommenssteuergesetz).


Vorsicht Steuerfalle: Unklar ist bis heute, ob auch Denkmalschutz-Wohnungen (§§7h,7i EStG) unter den Anti-Abschreibungskünstler-Paragraf §15b EStG fallen. Die Anbieter von Steuerspar-Wohnungen sehen das naturgemäß optimistisch: "Denkmal- und Sanierungsimmobilien sind die allerletzte Steueroase in Deutschland!". Doch so sicher ist das keineswegs. Eine Verwaltungsanweisung aus dem Jahre 2007 lässt die Frage offen. (BMF 17.07.07; BStBl. 2007 I 542). Das Fachblatt nwb warnt: Werden gleichartige Verträge mit mehreren identischen Vertragsparteien abgeschlossen (z.B. mit demselben Treuhänder, demselben Vermittler, derselben Finanzierungsbank), liegen gleichgerichtete Leistungsbeziehungen vor (nwb 39/07,3413). Und dann greift §15b EStG, der die Verrechnung der Wohnungs-Verluste mit anderen Einkünften ausschließt.